2025년부터 상속∙증여세 제도가 변화하면서 고가 부동산 소유자들에게 큰 영향을 미치고 있습니다. 강남 지역의 아파트 증여가 급증한 배경에는 이러한 변화가 있습니다.
이번 글에서는 변경된 상속∙증여세 제도의 주요 내용과 그로 인해 발생한 변화, 그리고 앞으로의 전망에 대해 알아보겠습니다.
아파트 증여 거래 급증: 얼마나 늘었나?
서울 아파트 증여 거래는 작년 10월과 11월 동안 전례 없는 증가세를 보였습니다.
- 증여 건수: 약 2,000건으로, 전년 대비 2배 이상 증가.
- 자녀에게 증여한 비중: 전체 증여 중 14%에 달하며, 이는 평균적으로 5%를 밑도는 기존 비중에 비해 큰 증가입니다.
강남 지역 집중 현상
- 서초구: 증여 거래 비중 55%
- 강남구: 증여 거래 비중 20%
- 송파구: 증여 거래 비중 30~40%
- 반면, 노원구∙도봉구∙강북구 등 중저가 지역의 증여 거래 비중은 5% 미만으로 낮았습니다.
증여 거래가 늘어난 이유
작년 9월 국세청이 상속∙증여세 과세 방식 변경을 예고하면서 부동산 증여가 급증했습니다. 기존의 상속∙증여세는 시가를 기준으로 과세했지만, 거래가 적은 고가 부동산은 공시가격을 기준으로 세금을 부과하는 경우가 많았습니다.
공시가격 기준의 문제점
- 대표 사례: 용산 한남동 '나인원한남'
- 실제 시세: 200억 원 이상
- 공시가격: 86억 원
- 실제 가치를 반영하지 못한 공시가격 기준으로 세금이 부과되면서 세부담이 절반 이하로 감소하는 사례가 빈번했습니다.
2025년부터 변경된 상속∙증여세 제도
올해부터는 상속∙증여세 산정 기준이 더욱 엄격해집니다.
주요 변경 사항
- 감정평가 기준 도입
- 신고한 공시가격이 실제 시세보다 낮다고 판단되면, 국세청이 감정평가를 의뢰합니다.
- 기준: 신고 금액이 추정 시세와 10% 이상 또는 5억 원 이상 차이가 날 경우.
- 평가 방식
- 국세청이 5곳의 감정평가 기관에 의뢰.
- 최고액과 최저액을 제외한 3곳의 평균 금액으로 과세 기준을 결정.
- 예산 확대
- 국세청은 감정평가 관련 업무를 위해 100억 원의 예산을 확보.
- 감정평가를 통한 과세 사례가 대폭 증가할 것으로 예상됩니다.
변화의 영향: 고가 아파트 소유자 중심으로
세금 회피 시도 감소
새로운 제도가 도입되면서 공시가격만으로 낮은 세금을 납부하는 방식은 더 이상 어렵게 되었습니다. 강남 지역의 고가 부동산 소유자들은 이를 피하기 위해 지난해 급하게 증여를 늘린 것으로 보입니다.
중저가 부동산에 미치는 영향
중저가 지역에서는 상대적으로 감정평가 의뢰 사례가 적을 가능성이 큽니다. 그러나, 특정 조건에 따라 이들 부동산도 새로운 과세 기준에 포함될 수 있습니다.
앞으로의 전망과 준비
과세 체계 강화
감정평가를 통한 세금 산정이 본격화되면, 부동산 상속∙증여와 관련된 세수는 크게 증가할 전망입니다. 특히, 고가 부동산 시장에서는 거래 감소가 예상되며, 부동산 소유자들이 더욱 신중하게 계획을 세울 필요가 있습니다.
전문가 상담의 중요성
복잡한 세법 변경과 감정평가 기준 도입으로 인해 상속∙증여 관련 절차는 더욱 어려워질 것입니다. 전문가와의 상담을 통해 정확한 세금 부담을 예측하고, 효율적인 계획을 수립하는 것이 중요합니다.
마무리
2025년부터 강화된 상속∙증여세 제도는 부동산 시장에 큰 변화를 불러올 것으로 보입니다. 공정한 세금 부과를 위한 감정평가 기준 도입은 긍정적인 방향으로 평가되지만, 고가 부동산 소유자들에게는 부담이 될 수 있습니다. 새로운 제도에 대한 이해를 바탕으로, 사전 계획과 전문가의 도움을 통해 효과적인 자산 관리 방안을 마련하시기 바랍니다.
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