정부가 함께 집을 사주는 시대, 지분형 주택금융 제도 도입 예정

내 집 마련을 고민하시는 분들께 새로운 기회가 다가오고 있습니다. 기존에는 집을 살 때 대부분의 자금을 은행 대출로 충당해야 했습니다. 그러나 이제는 정부가 직접 투자자로 참여하여 주택 매수에 도움을 주는 지분형 주택금융 제도가 도입될 예정입니다.

이 제도는 주택 매수자가 집을 구매할 때 정책금융기관, 예를 들어 주택금융공사와 같은 곳이 공동 투자자로 지분을 가지고 참여하는 방식입니다. 즉, 집을 사면서 정부와 공동으로 주택을 소유하게 되는 것인데요. 만약 회원님의 집이 하나의 주식회사라고 가정하면, 정부는 그 회사의 주주로 일정 지분을 보유하고 함께 운영하는 셈입니다.

이 글에서는 지분형 주택금융 제도가 어떤 방식으로 운영되는지, 왜 정부가 이러한 방식을 도입하려고 하는지, 그리고 앞으로 어떤 변화가 예상되는지 하나하나 자세히 알아보겠습니다.

지분형 주택금융, 어떻게 작동하나요?

정부가 주택의 공동 소유자가 됩니다

지분형 주택금융 제도는 간단히 말해 정부가 주택 구매 자금의 일부를 지분 투자 형식으로 지원하는 구조입니다. 주택 매수자는 본인의 자금과 함께 정부의 투자금을 사용해 집을 구입하고, 그 대가로 정부는 해당 주택의 일정 지분을 보유하게 됩니다.

• 예를 들어 집값이 4억 원이고, 그 중 1억 원을 정부가 투자한다면, 25%의 소유권은 정부가 가지게 되는 것입니다.
• 이때 소유권은 문서상으로도 명확하게 구분되며, 향후 집을 매각할 때도 정부와 매수자는 각각의 지분만큼 매각 대금을 나누게 됩니다.

정부 지분에 대해 ‘월세 개념’의 사용료를 납부합니다

지분 투자이기 때문에 대출처럼 원리금 상환은 하지 않지만, 정부가 보유한 지분에 대해 사용료 개념의 월세를 납부해야 합니다. 이 월세는 일반 대출 이자보다 낮은 수준으로 책정될 예정이며, 매수자 입장에서는 금융 부담을 줄이면서도 집을 실거주할 수 있는 효과적인 방식이 됩니다.

• 대출을 받지 않고도 집을 구매할 수 있다는 장점이 있고,
• 매달 납부하는 금액은 일반적인 대출이자보다 낮아 가계 부담을 줄일 수 있습니다.

매각 시 시세차익도 지분대로 나눕니다

지분형 주택의 가장 중요한 특징 중 하나는 매각 시 수익도 공유된다는 점입니다. 즉, 집값이 오르면 시세차익 역시 정부와 매수자가 지분 비율에 따라 나누게 됩니다.

• 예를 들어 앞서 25%를 정부가 보유한 주택을 5억 원에 매각할 경우,
  • 매각 대금의 25%인 1억 2,500만 원은 정부의 몫으로 분배되고,
  • 나머지 3억 7,500만 원이 매수자에게 귀속됩니다.

이는 집값 상승으로 인한 이익이 공공자산으로도 일부 환수되는 구조로, 시장의 과도한 시세차익 추구를 억제하는 데도 효과가 있을 것으로 기대됩니다.

왜 이런 제도가 필요할까요?

대출 규제와 가계부채 문제를 동시에 해결하기 위해

현재 대한민국의 주택 시장은 대출 중심의 구조입니다. 집을 사려면 반드시 대출을 받아야 하며, 그로 인해 가계부채가 빠르게 증가하고 있습니다.

• 대출 규제를 강화하면 실수요자의 내 집 마련이 어려워지고,
• 반대로 대출을 풀면 부채는 증가해 국가경제에 부담이 됩니다.

지분형 주택금융 제도는 이 딜레마를 해결할 수 있는 대안적인 금융 구조입니다. 매수자는 대출 없이도 주택을 소유할 수 있고, 정부는 공동투자를 통해 시장의 안정을 도모할 수 있습니다.

집값 상승의 심리를 억제하려는 목적도 있습니다

대부분의 사람들이 집을 자산 증식 수단으로 인식하고 있는 현실에서, 집값이 오르기를 기대하는 심리는 호가 상승을 유도하고, 결국 시장가격을 끌어올리는 요인이 됩니다. 하지만 지분형 구조에서는 매수자가 시세차익의 전부를 가져가지 않기 때문에, 자연스럽게 투기적 수요가 줄어드는 효과를 기대할 수 있습니다.

또한 주택금융공사가 지분을 보유하고 있는 경우, 매각 시 적정 가격을 제시할 수 있는 권한을 행사할 수 있도록 하는 방안도 검토 중이라고 합니다.

누가 이 제도의 혜택을 받을 수 있을까요?

정부는 이 제도를 실수요자 중심으로 운영할 계획입니다. 구체적인 대상은 아직 확정되지 않았지만, 다음과 같은 분들이 우선적으로 고려될 가능성이 높습니다.

• 생애 최초 주택 구입자
• 청년 및 신혼부부
• 고령층이나 저소득 가구
• 1가구 1주택 실수요자

반면, 고가 주택을 매수하려는 사람이나, 다주택자는 투기 억제라는 정책 취지에 맞지 않기 때문에 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

기존 주택담보대출과 어떤 차이가 있을까요?

항목	기존 대출 방식	지분형 주택금융 방식
자금 조달	금융기관 대출	정부 지분 투자
소유권	100% 매수자	정부와 공동 소유
상환 방식	원리금 상환	월세 개념의 배당금
매각 시 수익	매수자 전액 귀속	정부와 공동 분배
금융 부담	이자 부담 존재	낮은 사용료 부담

이처럼 지분형 주택금융은 부채가 아닌 공동 투자라는 점에서 근본적으로 다른 구조입니다. 특히 자산을 축적하면서도 금융 부담을 줄이고, 시장 가격 안정화에 기여할 수 있다는 측면에서 사회적 가치가 높은 제도라고 볼 수 있습니다.

언제부터 시행되나요?

현재 이 제도는 구상 단계에 있으며, 관계 부처 간 협의가 진행 중입니다. 다만 빠르면 올해 중으로 시범사업이 시작될 예정이라고 알려져 있습니다.

시범사업의 성과를 분석한 후, 법적·제도적 기반을 갖추고 전면 도입 여부를 결정할 것으로 보입니다. 따라서 향후 발표되는 정부의 세부 지침과 참여 조건 등을 꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다.

제도 정착을 위한 과제는 무엇일까요?

제도가 성공적으로 정착되기 위해서는 몇 가지 주요 과제가 남아 있습니다.

• 지분율 산정 기준 마련: 개인의 소득, 자산, 주택 가격 등에 따라 정부 지분을 어떻게 정할 것인지 기준이 필요합니다.
• 월세 수준의 합리성: 대출 이자보다 낮은 수준으로 월세를 책정하되, 정부의 투자 수익성과도 균형을 맞춰야 합니다.
• 매각 절차의 투명성 확보: 공동 소유의 경우 매각 시 결정권과 분배 기준이 명확해야 갈등이 생기지 않습니다.
• 시장 반응 예측 및 대응책 마련: 제도 시행 후 실수요자 유입이 늘어날지, 또는 시장 위축 요인이 될지 면밀한 분석이 필요합니다.

마무리

지분형 주택금융 제도는 단순히 집을 사는 방식의 변화에 그치지 않고, 주택을 통한 자산 형성과 금융정책 전반의 패러다임 전환을 의미합니다.

집을 사기 위해 무리하게 대출을 받는 구조에서 벗어나, 정부와 함께 공동으로 자산을 형성해 나가는 방식은 특히 실수요자와 사회적 배려 계층에게 실질적인 도움이 될 수 있는 모델입니다.

앞으로 발표될 시범사업과 제도 설계 과정을 유심히 지켜보면서, 자신의 상황에 맞는 선택지를 고려해보시는 것을 추천드립니다.

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