주택연금이란? 가입대상, 이용방법 등 자세히 알아보기

주택연금은 은퇴 후 안정적인 생활을 계획하시는 분들에게 매우 유용한 제도입니다. 주택을 소유하고 계신 분들이라면, 주택을 담보로 제공하여 평생 동안 연금을 받을 수 있는 주택연금에 관심을 가져보세요.

국가가 보증하는 만큼, 안전하고 신뢰할 수 있는 연금 제도입니다. 부부 중 한 분이 만 55세 이상이고, 공시가격 12억원 이하의 주택을 소유하고 계신다면 누구나 신청할 수 있습니다. 다주택자인 경우에도 주택의 합산 가격이 12억원 이하라면 신청이 가능하며, 주거목적의 오피스텔도 포함됩니다.

주택연금이란?

주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 계속 그 집에 살면서 평생 동안 매월 연금을 받는 제도입니다. 국가가 보증하여 안전하고 안정적인 노후 생활을 지원합니다.

가입요건

• 연령 및 국적: 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 부부 중 한 명이 대한민국 국민이어야 합니다.
• 주택소유 및 가격:
  • 부부합산 공시가격 12억원 이하의 주택 소유자
  • 다주택자의 경우 합산 공시가격이 12억원 이하일 때 가입 가능
  • 공시가격이 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택을 처분해야 가입 가능
• 대상주택: 주택법에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔
• 거주요건: 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 합니다.
• 채무관계자 자격: 의사능력 및 행위능력이 있어야 하며, 치매 등의 사유로 불가능한 경우 성년후견제도를 통해 가입 가능

초기보증료 및 보증기한

• 초기보증료: 주택가격의 1.5% (대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부
• 보증기한: 연금지급기한은 본인 및 배우자가 돌아가실 때까지입니다.

주택연금의 장점

1. 평생거주 및 평생지급
   • 평생 동안 거주 보장: 가입하면 가입자 및 배우자 모두 평생 동안 해당 주택에 거주할 수 있습니다.
   • 연금지급 보장: 부부 중 한 명이 사망한 경우에도 연금액이 감액되지 않으며, 동일한 금액을 계속 지급받을 수 있습니다.
2. 국가가 보증
   • 안정적인 연금지급: 국가가 지급을 보증하므로, 연금 지급이 중단될 위험이 없습니다. 따라서 안심하고 연금을 받을 수 있습니다.
3. 합리적인 상속
   • 정산 후 상속: 부부가 모두 사망한 후 주택을 처분하여 정산하면, 연금수령액이 집값을 초과해도 상속인에게 별도의 청구를 하지 않습니다. 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
     • 정산방법:
       • 주택처분금액 > 연금지급총액: 남는 부분은 상속인에게 돌아갑니다.
       • 주택처분금액 < 연금지급총액: 부족분에 대해 상속인에게 별도로 청구하지 않습니다.
     • 연금지급총액: 월지급금 누계 + 수시인출금 + 보증료(초기보증료 및 연보증료) + 이들에 대한 대출이자
4. 세제 혜택
   • 가입단계:
     • 등록면허세·지방교육세 감면:
       • 등록면허세(저당권 설정금액의 0.2%) 및 지방교육세(등록면허세의 20%) 최대 75% 감면 (~2024.12.31.)
       • 주택 공시가격 5억원 이하인 1세대 1주택자: 75% 감면
       • 5억원 초과 시 등록면허세액이 300만원 이하: 등록면허세 75% 감면
       • 등록면허세액이 300만원 초과: 등록면허세 225만원 공제
     • 신탁방식: 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원 발생하며, 공사가 해당 비용 지원
     • 농어촌특별세 면제
     • 국민주택채권 매입의무 면제
   • 이용단계:
     • 소득세: 대출이자비용 소득공제 (연간 200만원 한도)
     • 재산세 감면:
       • 1세대 1주택자가 저당권 방식으로 가입한 경우 재산세(본세) 최대 25% 감면 (~2024.12.31.)
       • 가입주택이 5억원 이하: 재산세(본세) 25% 감면
       • 가입주택이 5억원 초과: 5억원 기준 재산세 부과
       • 다른 재산세 감면 혜택이 있는 경우, 감면 혜택이 더 큰 한 가지 혜택만 적용
     • 신탁방식: 지방세법 등 법률에 따라 1세대 1주택자를 대상으로 하는 일반 감면은 적용 가능하지만, 가입에 따른 별도 재산세 감면 혜택은 없습니다.

연금지급액 결정요인

1. 주택가격: 월지급금은 공사에서 인정하는 시세를 적용하여 결정됩니다. 아파트의 경우 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세 등을 순차적으로 적용하며, 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.
2. 가입자의 연령: 연령은 부부 중 나이가 젊은 연소자를 기준으로 하며, 연령이 높을수록 월지급금이 많아집니다.

담보제공 방식

• 저당권 방식: 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정합니다.
• 신탁 방식: 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득합니다.

수령 방식

• 종신방식: 평생 동안 매월 연금으로 수령
• 확정기간혼합방식: 일정 기간 동안 받는 방식으로, 의료비 등 필요 시 목돈을 수시로 인출할 수 있습니다.

상품종류

1. 일반 주택연금: 평생 동안 매월 연금으로 수령
2. 주담대 상환용 주택연금: 주택담보대출 상환용으로 사용하며, 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 내에서 목돈으로 인출 가능
3. 우대형 주택연금: 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령

종신방식 세부종류

• 정액형: 매월 동일한 금액을 수령
• 초기증액형: 가입 초기 일정 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후에는 적게 수령
• 정기증가형: 초기에는 적게 받고 3년마다 4~5%씩 증가한 금액을 수령

확정기간 방식

가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다. (대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)

주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장)

전용계좌란?

전용계좌는 주택연금 월지급금 중 「민사집행법」 제195조제3호에 해당하는 최저생계비인 185만원 이하의 금액만 입금되며, 입금된 금원에 대한 압류가 금지되는 수급 전용통장입니다.

이용 가능 대상자

• 신규로 신청하거나 현재 이용 중인 고객 모두 신청 가능합니다.
• 월지급금이 185만원을 초과하는 경우, 주택연금 전용계좌와 일반계좌 둘 다 주택연금 수령계좌로 등록 후 이용해야 합니다.

신청방법 및 절차

1. 확인서류 발급: 가까운 주택금융공사를 방문 또는 유선을 통해 ‘주택연금 전용계좌 이용확인서’를 발급받습니다.
2. 통장개설 신청: 주택연금대출을 약정한 은행 영업점을 방문하여 ‘주택연금 지킴이 통장’ 개설을 신청합니다.
3. 수령통장 등록: 개설된 ‘주택연금 지킴이 통장’을 주택연금 수령계좌로 등록되도록 요청 후 이용합니다.

개설 가능 금융기관

주택연금 전용계좌는 다음 금융기관에서 개설할 수 있습니다:

• KB국민은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, IBK기업은행, 수협은행, 부산은행, 경남은행, 전북은행, 대구은행, 광주은행, 지역 농·축협

주택연금 전용계좌는 대출 약정 금융기관과 동일한 기관에 한해 이용 가능하므로, 주의가 필요합니다.

주택연금 지킴이 통장의 특징

• 최저생계비 보장: 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 금액(185만원 이하)만 입금 가능하며, 이 금액은 압류가 금지됩니다.

다양한 장점과 혜택을 통해 안정적인 노후 생활을 지원합니다. 평생 거주와 연금지급 보장, 국가 보증, 합리적인 상속, 세제 혜택, 그리고 주택연금 지킴이 통장과 같은 특별한 계좌를 통해 노후 생활을 보다 안정적으로 계획할 수 있습니다.

주택연금 이용 안내

1. 보증기한 및 지급 대상

• 보증기한: 종신
• 지급 대상:
  • 소유자 및 배우자가 모두 사망 시까지 지급됩니다.
  • 이혼 시 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.
  • 재혼 시 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.

2. 가입비 및 연보증료

• 가입비(초기보증료): 주택가격의 1.5% (대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다.
• 연 보증료: 보증잔액의 연 0.75% (대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다.
• 보증료는 연금지급총액(대출잔액)에 가산되므로 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.

3. 담보 제공

• 담보 제공: 1순위 근저당권 제공
• 제3자 소유 주택: 자녀, 형제 등 소유 주택을 담보로 주택연금을 이용할 수 없습니다.

4. 적용 금리

• 적용 금리: "기준금리" + "가산금리"
  • 기준금리 선택: 3개월 CD금리 또는 신규취급액 COFIX 금리 중 선택
  • 가산금리: 3개월 CD금리 선택 시 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리 선택 시 0.85% (대출상환방식의 경우 0.1%p 인하)
• 이자는 연금지급총액(대출잔액)에 가산되어 늘어나며, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.
• 가입 이후 대출 기준금리 변경 불가능

5. 지급정지 사유

• 부부 모두 사망한 경우: 가입자만 사망 시 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능
• 부부 모두 주민등록을 이전한 경우: 단, 입원 등 실거주 예외 인정사유에 해당할 경우 제외
• 장기 미거주: 1년 이상 담보주택에서 거주하지 않는 경우 (실거주 예외 인정사유 있는 경우 제외)
• 주택 소유권 상실: 매각, 양도, 화재 등
• 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용: 일시적 2주택자로 가입 후 3년 내 주택 미처분
• 주거 목적 오피스텔의 비주거 사용

6. 지급 조정 사유(우대방식)

• 우대지급(혼합)방식: 고객과 배우자의 보유주택 수는 1주택으로 제한, 가입 후에도 우대자격여부 검증
  • 우대자격 미충족 시 6개월 내 주택 처분 요청, 미처분 시 연금대출 90% 수준으로 조정
  • 처분 후 증빙 시 조정된 금액 회복

7. 재개발/재건축 대상 주택

• 가입 당시 재개발/재건축 예정: 관리처분계획인가 전 단계까지 가입 가능
• 이용 중 재개발/재건축: 계약 유지 가능 (신축주택 소유권 취득, 종전의 1순위 근저당권 확보)
  • 이주비대출 제공 불가할 수 있음

이 내용을 바탕으로 가입 시 주의사항과 혜택을 잘 이해하고 이용하시기 바랍니다.

은퇴 후 안정적인 생활을 계획하는 분들에게 큰 도움이 되는 제도입니다. 평생 거주와 평생 연금 지급을 보장받으며, 국가가 보증하는 안정성을 통해 안심하고 노후를 보낼 수 있습니다.

더 궁금한 점이 있거나 가입을 원하시는 분들은 가까운 주택금융공사나 관련 금융기관에 문의해 보세요. 주택연금이 여러분의 노후 생활에 든든한 버팀목이 되기를 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다! 언제나 행복하고 편안한 노후 생활을 응원합니다.

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