부동산을 많이 보유한 사람만 납부하는 세금 중 하나인 종합부동산세(이하 종부세)는 흔히 ‘부의 상징’이라고 불립니다. 하지만 실제로 어느 정도의 부동산을 보유해야 종부세를 내야 하는지, 그리고 어떻게 계산되는지 정확히 알고 계신 분들은 많지 않습니다.
이번 포스팅에서는 종부세의 부과 기준과 세율, 그리고 계산 방법까지 상세히 알아보겠습니다.
종합부동산세란?
종부세는 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금 중 하나로, 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 경우 부과됩니다. 즉, 재산세를 납부하는 분들 중에서도 일정 기준을 초과한 경우에만 추가로 납부해야 하는 세금입니다.
종부세의 특징
- 재산세와는 별도로 부과되는 세금입니다.
- 개인별 기본 공제 기준이 있으며, 공제 후 남은 금액을 기준으로 세율이 적용됩니다.
- 1가구 1주택자와 다주택자의 과세 기준이 다릅니다.
- 부동산 시장 상황과 정부 정책에 따라 세율이 변동될 수 있습니다.
종부세 부과 기준
종부세를 납부해야 하는 기준은 공시가격을 기준으로 결정됩니다. 2023년 기준으로 1가구 1주택자는 공시가격 12억 원을 초과하는 경우 종부세 납부 대상이 되며, 다주택자는 공시가격 9억 원을 초과하면 종부세를 납부해야 합니다.
또한 공동소유(부부 포함)일 경우에는 1가구 1주택자의 경우 공시가격 24억 원을 초과해야 하며, 다주택자의 경우 공시가격 18억 원을 초과해야 종부세 납부 대상이 됩니다. 공시가격은 정부에서 매년 발표하는 부동산의 기준 가격으로, 일반적으로 실거래가보다는 낮게 책정되는 경향이 있습니다.
종부세 계산 방법
종부세는 단순히 주택 가격 전체에 세율을 곱하는 방식이 아니라, 일정 금액을 공제한 후 남은 금액을 기준으로 세금을 부과하는 방식입니다.
종부세 계산 공식
(공시가격 - 기본 공제금액) × 공정시장가액 비율(60%) × 세율 계산 과정
- 공시가격에서 기본 공제금액을 차감합니다.
- 개인당 기본 공제금액: 9억 원
- 1가구 1주택자의 기본 공제금액: 12억 원
- 공제 후 남은 금액에서 공정시장가액 비율(60%)을 적용하여 과세표준을 산출합니다.
- 과세표준에 해당하는 종부세율을 적용하여 세금을 계산합니다.
종부세율 및 과세표준
과세표준에 따라 종부세율이 달라지며, 2023년 기준 종부세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% |
| 50억 원 이하 | 1.5% |
| 94억 원 이하 | 2.0% |
| 법인 | 2.7% |
법인의 경우 개인과 달리 일괄적으로 2.7%의 세율이 적용됩니다.
종부세 계산 예시
1가구 1주택 (부부 공동소유)
공시가격이 20억 원인 아파트를 부부가 50%씩 공동소유한 경우를 예로 들어보겠습니다.
- 인당 공시가격: 10억 원 (20억 ÷ 2명)
- 인당 기본 공제: 12억 원
- 공제 후 남은 금액: 10억 - 12억 = 0원
따라서 종부세 납부 금액은 0원입니다.
1가구 1주택 (1인 소유)
공시가격이 15억 원인 아파트를 1명이 소유한 경우에는 다음과 같이 계산됩니다.
- 공제 후 금액: 15억 - 12억 = 3억 원
- 공정시장가액 반영: 3억 × 60% = 1.8억 원
- 세율 적용: 1.8억 × 0.5% = 90만 원
- 기타 공제 및 농어촌특별세 적용 후 최종 납부액: 약 69만 1,000원
2023년 종부세 납부 대상자 감소
올해 종부세를 납부해야 하는 사람은 약 41만 명으로, 작년에 비해 1/3 수준으로 줄어들었습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 부동산 공시가격 하락 (공동주택 공시가격 평균 19% 하락)
- 세법 개정으로 기본 공제금액 증가
- 종부세율 인하 (최소 세율 0.6% → 0.5%)
이러한 변화로 인해 종부세 대상자가 크게 줄어들었으며, 올해 예상 종부세 총액도 4조 7,000억 원 수준으로 감소했습니다.
종부세 핵심 정리
- 1가구 1주택자는 공시가격 12억 원 초과 시 종부세 부과
- 다주택자는 공시가격 9억 원 초과 시 종부세 부과
- 공동소유 시 인당 기준으로 공제 가능
- 공시가격에서 기본 공제를 제외한 후 60%만 과세표준으로 적용
- 과세표준에 따라 세율은 0.5%~2.7% 차등 적용
- 2023년 세법 개정으로 세 부담이 완화됨
자산이 많아야만 납부할 수 있는 종부세는 많은 사람들이 한 번쯤 내 보고 싶은 세금으로 여깁니다. 하지만 실상은 공제 항목과 다양한 세법 개정으로 인해 예상보다 부담이 크지 않을 수도 있습니다. 본인이 종부세 대상인지 궁금하시다면, 보유한 부동산의 공시가격을 확인해 보시기 바랍니다.
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